房地產(chǎn)下行周期不可避免

　　地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)、對(duì)于螺紋有舉足輕重的意義，它曾是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石與加速器，然而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，資源配置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，對(duì)于地產(chǎn)的依賴也會(huì)逐漸降低，堅(jiān)持“房住不炒”、堅(jiān)持“三條紅線”、提高經(jīng)濟(jì)下滑的容忍度，政府從銷售、融資等各個(gè)層面監(jiān)管地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)力扭轉(zhuǎn)對(duì)地產(chǎn)的態(tài)度和市場預(yù)期。在這種情況下，地產(chǎn)投資、銷售、新開工等各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯著轉(zhuǎn)差，地產(chǎn)正走在下行通道中。

　　地產(chǎn)諸多指標(biāo)中，與房企最相關(guān)的是土地購置面積，它能綜合反映企業(yè)信心，也是未來新開工的源頭。影響房企拿地的因素有：土地供應(yīng)(政策相關(guān))、融資環(huán)境(政策相關(guān))、銷售(房價(jià)預(yù)期)、開發(fā)利潤(行業(yè)景氣度)、企業(yè)信心(行業(yè)景氣度)。

　　依次來看，盛仕達(dá)螺旋管廠家指出，自2021年11月中下旬以來已經(jīng)看到房企融資環(huán)境邊際改善，11月8日深圳政府召集房企召開座談會(huì)，隨后的兩周內(nèi)，我們看到銀行收到鼓勵(lì)加快開發(fā)貸、積壓個(gè)人貸款的批貸工作，同時(shí)11月境內(nèi)國有房企債券發(fā)行量創(chuàng)近兩年新高，較之以往抽貸停貸行為，政策端對(duì)房企融資環(huán)境明顯改善。不過在堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的底線面前，政策吹的暖風(fēng)只是讓房企冬天不至太冷，遠(yuǎn)不是春天到來。房企資金來源中，銷售回款占很大一部分，融資端雖有放松，但銷售回款與消費(fèi)者預(yù)期有關(guān)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。房企開發(fā)利潤及企業(yè)信心，都與地產(chǎn)行業(yè)景氣度相關(guān)，在利潤微薄，甚至拿地即虧損的情況下，疊加國家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控不會(huì)放松，行業(yè)景氣度大概率下行，參照同樣是景氣度不高需求悲觀的2015、2016年，年度土地購置面積在2.2萬億平附近。

　　2021年集中供地，第二、三輪流拍率高，對(duì)于今年，上半年銷售、融資、開發(fā)利潤等仍然未能有效改善，例如銷售，當(dāng)前只是將前期積壓的購房貸款加快審批進(jìn)度，但新的銷售的形成還需要時(shí)間，房價(jià)止跌、地產(chǎn)暴雷結(jié)束，消費(fèi)者買房信心才會(huì)重新回來。所以上半年房企仍然會(huì)面臨資金問題，拿地面積前低后高。新開工由于消耗的是半年前購置的土地，所以絕對(duì)值上說，新開工先低后高(消化去年二、三輪的土拍面積)再降低(對(duì)應(yīng)今年上半年較低的土地購置)，季節(jié)性來看5、6月有個(gè)小高峰，對(duì)應(yīng)于鋼材采購是4、5月份。

　　房地產(chǎn)政策暖風(fēng)正濃

　　1月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

　　潘偉表示，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，在提升住有所居領(lǐng)域公共服務(wù)保障水平方面，將重點(diǎn)做好以下工作：

　　一是加大金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套(間)，預(yù)計(jì)可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時(shí)，繼續(xù)做好公租房保障，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。

　　二是針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，創(chuàng)新金融支持方式，落實(shí)閑置土地利用、存量房屋用途調(diào)整等政策，加快形成推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機(jī)制。“十四五”期間，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

　　三是持續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造和地震高烈度設(shè)防地區(qū)農(nóng)房抗震改造，精準(zhǔn)識(shí)別保障對(duì)象，持續(xù)跟蹤住房安全保障情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)納入保障范圍，對(duì)符合條件的農(nóng)村低收入群體等重點(diǎn)對(duì)象住房安全做到應(yīng)保盡保。

　　四是多種手段擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，讓更多就業(yè)群體享受住房公積金服務(wù);優(yōu)化使用政策，支持繳存人租購并舉，解決基本住房問題;提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、便利化水平，推動(dòng)建設(shè)智慧住房公積金。

　　發(fā)展保障房力度加大

　　自2021年12月6日的中央政治局會(huì)議，在談及房地產(chǎn)時(shí)， 要求“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”， 并將其置于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”之前。隨后12月8-10日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議延續(xù)這一表述， 從2020年年末的“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”轉(zhuǎn)為“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，要求加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)健康發(fā)展，支持商品房市場更好滿足購房者的住房需求。市場普遍認(rèn)為， 2022年保障性住房發(fā)展將進(jìn)入快速實(shí)施階段， 成為穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的重要邊際力量。以政府為投資主體的保障房和租賃房建設(shè)可以對(duì)地產(chǎn)投資起到一定支撐作用，緩解房企躺平的悲觀信心。

　　與以往保障性住房主要針對(duì)各地低收入群體不同，保障性租賃住房并無收入限制，而是以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。早在2010-2011年，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，房價(jià)高企，政府多次提出加快進(jìn)行保障房建設(shè)，與10年前的那輪保障房建設(shè)相比，兩輪保障房建設(shè)有一定區(qū)別：一是上一輪保障房建設(shè)面向全國中低收入人群， 本輪則面向大城市的新市民;二是本輪保障性租賃住房建設(shè)在土地支持政策上，更側(cè)重多渠道盤活存量資源;三是上一輪保障房建設(shè)中“防風(fēng)險(xiǎn)”訴求不高， 相應(yīng)的財(cái)政和金融政策支持力度更大。

　　全國住建工作會(huì)議表示， 2022年全國要建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。比2021年的93.6萬套(間)，任務(wù)量成倍增加，但獲取方式與市場認(rèn)為的新建增量略有不同。保障性租賃住房通過新建住房和籌集存量房兩種方式獲得， 住建部提出的新建、 改建、 改造、 租賃補(bǔ)貼、 閑置住房改變用途等五種保障性租賃房來源中，后四種均是存量房轉(zhuǎn)化， 成本較低。多個(gè)城市的籌建計(jì)劃中， 包括房間數(shù)、 床位數(shù)， 而非一套完整的住房。比如， 上海計(jì)劃在“十四五”時(shí)期， 形成供應(yīng)租賃住房超過47萬套(間、 宿舍床位) ，其中包含宿舍床位20萬張， 籌建成本明顯低于一套完整住房。按照全國首年新增240萬套(間)保障房且一半為施工所得測算，對(duì)應(yīng)建造面積約8000萬至1億平方米。

　　控碳推遲五年

　　中國鋼鐵工業(yè)二氧化碳排放量約占全國二氧化碳排放量的15%，占全球鋼鐵行業(yè)碳排放量的60%以上。可見，鋼鐵行業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型對(duì)于我國實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)至關(guān)重要，推動(dòng)鋼鐵行業(yè)碳達(dá)峰是“碳達(dá)峰”十大行動(dòng)之一。“雙碳目標(biāo)”從供給端給鋼鐵行業(yè)注入不少上行動(dòng)力。去年上半年3-5月的上漲，將鋼鐵行業(yè)碳達(dá)峰預(yù)期演繹得淋漓盡致，螺紋漲幅最高達(dá)到40%，這一漲幅比例，與2016-2019年供給側(cè)改革期間螺紋漲幅相當(dāng)。如果地產(chǎn)不出現(xiàn)下行，我們可以將鋼鐵行業(yè)碳達(dá)峰看作供給側(cè)改革的2.0版本，預(yù)計(jì)螺紋價(jià)格中樞也將在4450-5700區(qū)間運(yùn)行，但是，面對(duì)地產(chǎn)下行這一新變化，不可照搬供給側(cè)改革期間的價(jià)格漲幅，對(duì)于未來，產(chǎn)量端的控制或許只能對(duì)沖需求下行，使鋼鐵企業(yè)不至于大面積虧損，出現(xiàn)2012-2015年的經(jīng)營慘狀，螺紋的價(jià)格中樞或?qū)⒕S持區(qū)間運(yùn)行。

　　2022年2月7日，工業(yè)和信息化部、國家發(fā)改委、生態(tài)環(huán)境部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)鋼鐵工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出鋼鐵行業(yè)“確保2030年前碳達(dá)峰”。這一目標(biāo)比之前的征求意見稿延遲5年。這一邊際變化在控碳節(jié)奏上減弱了鋼鐵行業(yè)限產(chǎn)預(yù)期。

　　今年將召開黨的二十大，這是黨和國家政治生活中的一件大事，需要保持平穩(wěn)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，鋼鐵行業(yè)規(guī)模占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重超5%，是比較重要的工業(yè)生產(chǎn)部門，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，“六保六穩(wěn)”成為政策重心，在能耗指標(biāo)內(nèi)沒有必要過分看空產(chǎn)量壓減。

　　寬松的貨幣政策

　　央行：1月末，廣義貨幣(M2)余額243.1萬億元，同比增長9.8%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。狹義貨幣(M1)余額61.39萬億元，同比下降1.9%，剔除春節(jié)錯(cuò)時(shí)因素影響，M1同比增長約2%。流通中貨幣(M0)余額10.62萬億元，同比增長18.5%。當(dāng)月凈投放現(xiàn)金1.54萬億元。

　　央行：1月份人民幣貸款增加3.98萬億元，是單月統(tǒng)計(jì)高點(diǎn)，同比多增3944億元。分部門看，住戶貸款增加8430億元，其中，短期貸款增加1006億元，中長期貸款增加7424億元;企(事)業(yè)單位貸款增加3.36萬億元，其中，短期貸款增加1.01萬億元，中長期貸款增加2.1萬億元，票據(jù)融資增加1788億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款減少1417億元。

　　1月社融單月6.17萬億，明顯超市場預(yù)期。主要在企業(yè)貸款和地方專項(xiàng)債兩塊，呈現(xiàn)明顯同比增長。反應(yīng)了政策前置的影響，以及“穩(wěn)增長”意圖下信貸在企業(yè)和地方政府兩端放松的意圖。值得關(guān)注的是，居民中長期貸款，同比去年少增2000億。地產(chǎn)的信貸擴(kuò)張，目前看，在銷售端還不是特別明顯。這是本月社融數(shù)據(jù)的一個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)”。

　　單月社融超預(yù)期，主要對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生影響，會(huì)增加企業(yè)補(bǔ)庫情緒，從而對(duì)商品價(jià)格起到預(yù)期帶動(dòng)作用。

　　當(dāng)下供需及展望

　　防腐螺旋鋼管廠家認(rèn)為，概括當(dāng)前基本面，產(chǎn)量保持低位、需求適中，庫存低位，其中庫存水平與2017、2019年接近。展望未來，因取暖季及冬奧會(huì)而起的華北鋼企限產(chǎn)，在這兩個(gè)外部因素消失之后或?qū)㈦S之減少，疊加穩(wěn)增長任務(wù)，鋼廠有望逐步提升產(chǎn)量。需求端通常較難把握，啟動(dòng)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)就在未來這兩周，通過調(diào)研了解到，項(xiàng)目基本不缺，局部地區(qū)反映資金不到位拖累工程進(jìn)度，但資金緊張程度好于去年。我們注意到需求受價(jià)格影響較大，價(jià)格過高下游資金超預(yù)算，于是高價(jià)格抑制需求，而價(jià)格下跌，雖然利于刺激需求，但當(dāng)處在跌價(jià)通道中，下游會(huì)有一個(gè)觀望觀察期，價(jià)格低位企穩(wěn)后才會(huì)有效刺激需求。當(dāng)前鋼價(jià)自高點(diǎn)下跌5%，價(jià)格企穩(wěn)前需求可能是不及預(yù)期的情況，屆時(shí)伴隨著庫存累積價(jià)格隨之承壓。在風(fēng)險(xiǎn)釋放完畢后，鋼價(jià)做多價(jià)值凸顯，做多場景為：鋼廠利潤不佳尤其是電爐持續(xù)虧損時(shí)，產(chǎn)量增加不及預(yù)期，需求進(jìn)入旺季，庫存快速去化，宏觀持續(xù)寬松。